2025 წელს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი ერთ-ერთი ყველაზე დინამიურად განვითარებადია რეგიონში. ის იზიდავს ინვესტორებს არა მხოლოდ პოსტსაბჭოთა სივრციდან, არამედ ევროპის, ახლო აღმოსავლეთისა და აზიის ქვეყნებიდანაც. სტაბილური ზრდის, მაღალი შემოსავლის, დაბალი გადასახადებისა და მარტივი რეგისტრაციის კომბინაცია საქართველოს უძრავ ქონებას საინვესტიციო თვალსაზრისით განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის.
უძრავი ქონება საქართველოში — სანდო და გასაგები საინვესტიციო ინსტრუმენტია. 2025 წელს ბაზარი განაგრძობს სტაბილურ ზრდას და რჩება მიმზიდველ ალტერნატივად ევროპის მიმართულებების პარალელურად. უცხოელი მყიდველები აფასებენ შეძენის მარტივ წესებს, მაღალი ქირის შემოსავალს, ქონების ღირებულების ზრდას და დაბალ გადასახადებს. მოთხოვნა იზრდება როგორც ინვესტორების, ასევე იმ ადამიანების მხრიდან, ვინც შავი ზღვის პირას კომფორტული ცხოვრების ძიებაშია.
ამ სტატიაში გიამბობთ 5 მთავარ მიზეზზე, რატომ ღირს ინვესტიცია თბილისში, ბათუმში და საქართველოს სხვა ქალაქებში მდებარე უძრავ ქონებაში — რიცხვებით, ფაქტებით და ხშირად დასმული კითხვებით.
1. უძრავი ქონების შეძენა უცხოელებისთვის — მარტივად
საქართველოში ბინის ან კომერციული ობიექტის შეძენას არ სჭირდება ბინადრობის ნებართვა, ადგილობრივი რეგისტრაცია ან მეწარმის სტატუსი. ეს განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის ქვეყანას ევროკავშირის, ყოფილი სსრკ-ის, ისრაელის, ახლო აღმოსავლეთისა და აზიის ქვეყნების მოქალაქეებისთვის.
უპირატესობები არარეზიდენტებისთვის:
- საკუთრების რეგისტრაცია მხოლოდ ერთ სამუშაო დღეში;
- გარიგება ხდება იუსტიციის სახლში — ერთიან სახელმწიფო სერვის ცენტრში;
- დოკუმენტების წარდგენა შესაძლებელია დისტანციურად — მინდობილობით ან საკონსულოს მეშვეობით;
- ყველა გარიგება რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში — სრული გამჭვირვალობით.
ყველაფერი ეს ნიშნავს მინიმალურ ბიუროკრატიას და ინვესტიციის სწრაფი ამუშავების შესაძლებლობას. დამატებით, საჭირო არ არის ქართული ენის ცოდნა — დოკუმენტაციის თარგმნა შესაძლებელია, ხოლო ბევრი სააგენტო მუშაობს ინგლისურ და რუსულ ენებზ
2. სტაბილური ქირის შემოსავალი მთელი წლის განმავლობაში
ქირავნობის ბაზარი საქართველოში იზრდება ტურიზმის და მიგრაციის ზრდასთან ერთად. თბილისი — ბიზნესის, განათლების და IT-ს ცენტრია. ბათუმი — საკურორტო ქალაქი, რომელიც მთელი წლის განმავლობაში იზიდავს ტურისტებს მეზობელი ქვეყნებიდან.
2025 წლის ქირის შემოსავლის პოტენციალი:
- ბათუმი: 10–12% წლიური შემოსავალი Airbnb-ზე, Booking-ზე ან მენეჯმენტის კომპანიების მეშვეობით;
- თბილისი: 6–9% წლიური შემოსავალი გრძელვადიანი ქირით (განსაკუთრებით საბურთალო, ვაკე, ორთაჭალა);
- მომსახურების მინიმალური ხარჯები: 0.3–0.7 დოლარი/მ² (ახალაშენებულ კომპლექსებში).
მოთხოვნის ზრდას ხელს უწყობს:
- დისტანციურად მომუშავე პირების რაოდენობის ზრდა,
- უცხოელი IT სპეციალისტების ჩამოსვლა,
- საერთაშორისო სკოლებისა და უნივერსიტეტების არსებობა,
- შიდა ტურიზმის გააქტიურება.
საინტერესო ფაქტი: 2024 წელს თბილისში რეგისტრირებული ქირავნობის ობიექტების რაოდენობა გაიზარდა 17%-ით წინა წელთან შედარებით.
3. ქონების ღირებულების ზრდა — 30%-მდე მშენებლობის ციკლში
ბოლო წლებია, უძრავი ქონების ფასები სტაბილურად იზრდება. განსაკუთრებით ეს ეხება ახალაშენებულ კომპლექსებს მშენებლობის საწყის ეტაპზე. მშენებლობის პროცესში (12–24 თვე) 1 მ²-ის ფასი შეიძლება გაიზარდოს 20–35%-ით.
ზრდის ძირითადი მიზეზებია:
- შეზღუდული მიწოდება ცენტრალურ და სანაპირო ზონებში;
- მშენებლობის ხარჯების ზრდა;
- უცხოელი მყიდველების აქტიურობა;
- ურბანული განახლება და ინფრასტრუქტურის გაუმჯობესება.
რჩევა: ყველაზე მომგებიანი სტრატეგია — ინვესტიცია “ფუნდამენტის ეტაპზე”, რისკების თავიდან აცილებისთვის მნიშვნელოვანია დეველოპერისა და დოკუმენტაციის შემოწმება.
4. ინფრასტრუქტურული განვითარება და დაბალი გადასახადები
საქართველოში აქტიურად მიმდინარეობს სატრანსპორტო, ტურისტული და ურბანული ინფრასტრუქტურის განვითარება, რაც ზრდის ინვესტიციების მიმზიდველობას.
2024–2025 წლების პროექტები:
- ქობულეთი–ბათუმის გზის რეკონსტრუქცია;
- თბილისის და ბათუმის აეროპორტების გაფართოება;
- ახალი კამპუსების, კლინიკებისა და ბიზნეს-ცენტრების მშენებლობა;
- ქუთაისის, თელავის ისტორიული უბნების განახლება.
გადასახადები:
- 0% — კაპიტალის ზრდის გადასახადი (ობიექტის გაყიდვიდან 2 წლის შემდეგ);
- 5% — ფიქსირებული გადასახადი ქირავნობის შემოსავალზე;
- 1% — მეწარმე პირის ბრუნვის გადასახადი (მოგებისა და დღგ-ს ნაცვლად);
- 0% — ქონების გადასახადი (არა კომერციული გამოყენების შემთხვევაში).
ყველა ფინანსური ოპერაცია მართვადია ონლაინ — გადასახადების პორტალის მეშვეობით.
5. დივერსიფიკაცია და ახალი საინვესტიციო ფორმატები
2025 წელს პოპულარული ხდება ქონების შეძენის დამატებითი ფორმები:
აპარტ-ოტელები
ოთახები/ნომრები იყიდება კერძო ინვესტორებზე და შემდეგ ქირავდება მენეჯმენტის კომპანიის მეშვეობით. შემოსავალი — 7–10% წელიწადში.
უპირატესობები:
- სრული პასიური შემოსავალი;
- გამჭვირვალე ანგარიშგება და კონტრაქტები;
- ბონუსები — მაგალითად, უფასო ცხოვრების უფლება 14 დღემდე.
კომერციული უძრავი ქონება
მაღაზიები, ოფისები, კაფეები, საწყობები — მაღალი სარგებლიანობით თბილისსა და ბათუმში (10–13%).
მიწის ნაკვეთები
პოპულარულია მიწის შეძენა ახალი პროექტებისთვის თბილისში, ქობულეთში, ბათუმის შემოგარენში. უცხოელები ვერ ყიდულობენ სოფლის მეურნეობის მიწას, დანარჩენ შემთხვევაში შეზღუდვები არ არსებობს.
ახალი ფორმატი — Co-living
თანამედროვე საერთო საცხოვრებლები სტუდენტებისა და დისტანციურად მომუშავე პირებისთვის. იმართება მენეჯმენტის კომპანიის მეშვეობით.
შედარება: საქართველო VS სხვა ქვეყნები
პარამეტრი | საქართველო | თურქეთი | მონტენეგრო | ბულგარეთი |
შეძენა უცხოელებისთვის | შეზღუდვების გარეშე | რაიონული შეზღუდვები | შეზღუდვების გარეშე | შეზღუდვების გარეშე |
ქირის გადასახადი | 5% | 15–25% | 9–15% | 10–15% |
გარიგების რეგისტრაციის დრო | 1 დღე | 1–2 კვირა | 5–10 დღე | 7–14 დღე |
ქირის შემოსავალი | 7–12% | 6–10% | 5–8% | 5–7% |
ფასის ზრდა ბოლო 3 წელიწადში | +30–50% | +10–20% | +15–25% | +10–15% |
ხშირად დასმული კითხვები
შეიძლება თუ არა ბინის ყიდვა ონლაინ?
დიახ, გარიგების გაფორმება შესაძლებელია დისტანციურად მინდობილობით ან ნოტარიუსის მეშვეობით.
რომელი უბნებია რეკომენდებული თბილისში?
საბურთალო, ვაკე, ავლაბარი და მთაწმინდა — მაღალი მოთხოვნით და კარგი სატრანსპორტო წვდომით.
რა უფრო მომგებიანია — ბინა ბათუმში თუ თბილისში?
შესაძლებლობაზეა დამოკიდებული: მოკლევადიან ქირაზე — ბათუმი, გრძელვადიანზე — თბილისი.
საჭიროა თუ არა ბინადრობის ნებართვა ბინის შესაძენად?
არა. თუმცა საკუთრება შეიძლება გახდეს ბინადრობის მოპოვების საფუძველი.
რამდენი ღირს ბინის რეგისტრაცია?
სახელმწიფო მოსაკრებელი — 0.01–0.1% ღირებულების მიხედვით. დამატებით, ნოტარიუსისა და თარჯიმნის მომსახურება ($100–200).
რა დოკუმენტებია საჭირო ბინის შესაძენად?
მხოლოდ პასპორტი. დანარჩენი ფორმალობები სრულდება ადგილზე ან დისტანციურად.
არის თუ არა რისკები?
მნიშვნელოვანია გადამოწმდეს დეველოპერი, საკუთრების სტატუსი და ყველა სამართლებრივი დეტალი. სასურველია იურისტის ან გამოცდილ სააგენტოს დახმარება.
დასკვნა
უძრავი ქონება საქართველოში 2025 წელს ნიშნავს:
- მარტივ და ხელმისაწვდომ შეძენას უცხოელებისთვის;
- მაღალი შემოსავალი და სწრაფი ინვესტიციის ამონაგები;
- სანდო იურიდიული სისტემა და სახელმწიფო მხარდაჭერა;
- ინვესტირების შესაძლებლობა ახალ ფორმატებში (აპარტ-ოტელები, კომერცია);
- რეალური ფასების ზრდა და ობიექტის ლიკვიდურობა.
თუ თქვენ ფიქრობთ ინვესტირებაზე თბილისში, ბათუმში ან საქართველოს სხვა ქალაქებში — ქვეყანა გთავაზობთ გამჭვირვალე პირობებს, აქტიურ ბაზარს და მრავალფეროვან შესაძლებლობებს. ეს შესანიშნავი არჩევანია როგორც დამწყები, ასევე გამოცდილ ინვესტორებისთვის.